高金平老师税务筹划课件
高金平老师税务筹划课件
概论
关于税收筹划的存在基础
1、税收筹划是高税负下税收环境的必然（1.8：1）
2、税收筹划不是为了少缴税，而是为了不多缴税
3、税收筹划是决策艺术，而不是技术，技术可以复制，而艺术不能复制。税收筹划只能事先决策，一旦产生法定纳税义务，就只能依法纳税。
合同是决策的载体，税收筹划决策必须体现在合同中：因此，本讲座以房地产相关合同为主线，论述房地产企业的投资、经营中决策的涉税问题
案例：A公司房产100万元租赁给B公司，B公司120万元转租C公司。
A公司按100万元缴营业税、房产税；B公司按120万元缴营业税、房产税。
改变一下：A公司委托B公司100万元租给C公司，付B公司20万元中介费：
A公司按100万元缴房产税、按100万元缴营业税；B公司按20万元缴营业税。
再改变一下：C公司委托B公司100万元承租A公司房产，付20万元中介费给B公司。
故事：美国兰德公司如何名扬天下
第一讲 招商引资合同
合同中不能涉及税收优惠
1、税法明确的优惠不用写
2、与税法抵触的优惠，税务机关不会履行
3、应将税收优惠转化为财政扶持，在合同中注明，如：凭完税凭证复印件，金额按###公式计算，约定具体的日期和财政局###处办理财政补贴手续。
注：1、财政扶持款需要缴纳企业所得税，若免税必须有财税字文件列举；
2、财政扶持分期缴税有前提：文件明确用途（国税函【2009】018号），根据用途情况可以分期计入所得额（文件依据细则第九条：权责发生制原则）。关注：财税[2009]87号 ，国税发[2008]151号
第二讲 投资合同
一、投资的方式选择：新设、增资、购买股权
三种方式各有利弊。
案例：江苏某公司到新疆投资，西部大开发优惠政策三免三减半。由于采取了增资的形式，无法享受该优惠政策。
二、股东的选择，即股东身份的选择
原则：有利于管理、股权要清晰
1、长期持有，还是短期内转让
案例：张先生出资1600万，李先生出资400万设立甲公司，甲公司出资2000万元设立100%控股乙公司。乙公司净资产2000万元，资产2000万元（土地），无负债。甲公司将乙公司6000万元，卖给丙公司。
甲公司企业所得税：（6000-2000）*25%=1000万元
张先生、李先生个人所得税（5000-2000=）3000*20%=600万元
合计：1600万元
税负：1600/4000=40%
若张先生、李先生设立公司时目的明确，就是为了转让土地，并不准备开发，那末应该以自然人身份直接设立乙公司，转让股权时就不需要缴纳1000万元的企业所得税。（6000-2000=）4000*20%=800万，少交800万元------筹划要事先做
2、股权结构的选择
案例：母公司在浦西，33%税率；子公司在浦东，15%税率；孙公司在各地，33%税率。那末母公司的实际税负会超过51%：
33%+18%+纳税调整
3、国内个人不得以自然人身份与其他股东出资设立公司
案例：甲乙丙三人共同出资1000万元设立一公司。经过多年经营，净资产达到8000万元。为了不缴个人所得税，坚持不分配。可是有一天，甲看中了一个项目，需要钱，没办法需要分配。每个人都要交20%个人所得税。
改变一下：甲与自己的妻子注册成立一个公司，由这个公司向上述公司投资，分配计入该公司，不需要缴个人所得税和企业所得税。设立一个自己100%控股的公司，做钱包用。
4、境外股东不可以法人身份与境内股东合资设立公司：境外投资者个人从所投资企业取得的利润分配暂免缴纳企业所得税。但是法人取得的投资收益，10%预提所得税。
注：国税发[2008]115号，评估增值的个人所得税；财税[2003]158号，个人消费品、个人借款的个人所得税。
三、出资方式的选择：
1、任何东西都可以出资，要变通：
劳务可以出资吗？先用现金出资，再以薪金的形式发给他；（只有合伙企业可以劳务出资）
房屋使用权可以出资吗？先用现金出资，再用现金租房子；
2、现金出资：首次注资30%现金，增资时无限制。
3、存货出资：分期出资，先用现金出资，办好税务登记和一般纳税人后，用存货出资，可以抵进项税。
4、房屋、土地出资：先借钱设立全资公司，再合资，减少现金投入。
财税【2008】175号文：用房屋、土地成立全资子公司，免契税。
5、免税进口设备投资：未过监管期（5年）怎么办？先委托加工或分立后再增资、股权转让。
第三讲 收购合同
案例：江苏某供电局三产公司，因行业整顿，需要注销。下属一房地产公司转让给北京一房地产开发公司。转让合同存在诸多问题，主要问题如下：
1、合同中注明，转让前的纳税义务由转让人承担：都要注销了，怎么承担？
2、土地增值收益的所得税由转让方承担，怎么承担：从股价中扣除（股权成本与土地成本、股权转让所得与土地增值所得）
3、未弥补亏损3520万元抵税额，并入股价中：经过税务机关审核了吗？出具书面确认文件
结果：修改合同，减少付款8000万元
收购合同签订前，必须做如下工作：
1、委托水平较高的事务所进行审计，弄清资产、负债、净资产情况；
2、聘请税务师对收购前的纳税情况进行审查，清税；（案例：广东某老板将股权卖掉，马上去了国外，税务检查发现偷税漏税，买方老板补税2亿，判刑4年）；
3、对收购年度前亏损由主管税务机关出具确认书；
4、向个人收购股权，转让方应交纳的个人所得税，应由受让方代扣代缴，应写入合同。案例：先分配，再转让，避免重复缴税；
5、由税务师对合同的涉税条款进行审查。
第四讲 土地受让合同
案例1：江苏宿县某开发公司受让政府一块土地，面积1800亩，合同约定*年*月政府将拆迁完成，将土地交付开发公司.结果政府在约定时间内只将100亩土地交付，其余土地尚未拆迁完毕.税务检查要求其按1800亩缴纳土地使用税.
案例2：某公司购置土地3000亩进行高尔夫球场开发，中间有一大块水面600亩.
案例1中，税务局依据财税[2006]186号文件，合同未注明具体交付日期的，土地使用税以签订合同之日起计算.因此，合同签订时，土地的交付日期应明确，对于不能按时交付土地的情况，约定不视同违约，要约定以实际取得土地和变更合同为准，尤其涉及拆迁土地，必须注意此点.
案例2中，水面部分应单独设立渔业养殖公司，以取得免征土地使用税的优惠政策.直接用于农林牧的土地，免土地使用税.
考试再好是技术，养鱼是艺术；
高管做艺术，岗位不可替代；
没有查不出来的假账：投入与产出、材料与产品、包装箱与销量、工资、老板增资的资金来源等
异地拿项目，要先签框架协议，在最短时间内注册具有独立法人资格的项目，由项目公司与政府签订土地出让合同，不能由在外地的公司直接签订合同，否则会有很多麻烦。
整体受让，分别定价：土地、房价定低，维护费租金化
第五讲 融资
1、关联借款，一定要收取利息，否则有被纳税调整的风险（“不能重复缴税” 是句空话）
2、税负不同时，可少交所得税
3、统借统还，不征营业税（记帐依据：借款复印件、委托贷款协议、收据，不需要发票）财税2007
4、避免重复交营业税：付款委托（减少环节）、合同
5、借款变增资，还款减资，可以不涉税
6、商业信用（预付款），不缴税，但必须有合同和真实交易
7、借款变股权，回购，既避免风险，又不涉及营业税（不可滥用）
8、个人借款：财税[2003]158号：年末、国税发[2005]120号-补充规定：1年
9、高管借款：财税[2008]83号年末一定要换，否则作为工资薪金
10、超银行利息：把超过部分利息变为其他费用
11、职工集资，利息税、营业税：把利息降到6%，其余变为奖金
12、房产公司假按揭：注意税收成本
13、抽逃资本风险：股东不能拿钱、委托银行放贷
14、境外借款：扣缴义务
15、发票、结算方式等
第六讲 租赁合同
一、整体出租，分别订价：房租、场地使用费、设备使用费
合同把关，涉税条款把关
二、商铺出租：税负很高，怎么办？
成立经营管理公司：经营管理费，不缴房产税、营业税，提供管理服务：保安、物业、信息。款项不可代收（视为价外费用），合同分别签订。降低房租收入。
应付工资转其他应付款，也不能税前扣除，应该附原始凭证，扣个人所得税。
延期付款利息，签借款合同，转入其他应付款，不缴增值税，交营业税。
案例：地板砖的增值税：原材料黄土财税[1994]004号6%，自采的可以，与农民签劳动合同
三、避免重复征税
甲租给乙100，乙租给丙120
乙介绍甲租给丙100，取得丙付的20的中介费
四、售后返租：促销、融资
A：三间商铺，1000万卖出，每年80万租回。5年。税收由地产商承担。
成立一个经营管理公司对外出租。
经营管理公司按20万出租，巨额亏损；房地产公司巨额利润，土地增值税、所得税。地产公司剩余房产也由经营公司对外出租，税务局核定地产公司关联收益，纳税调整。
B：发票开760万，扣下3年房租，不行。按1000万缴税（国税函[2008]576号）
两个方案都不行。
项目公司成立分公司-经营管理公司，与业主签订委托合同，固定回报80万/年。高出部分作为手续费，低于部分作为违约金，同时由分公司与承租方签订经营管理合同。
这样一种架构：
首先避免了经营管理公司亏损不能弥补的问题。
二是违约金可以税前扣除，并且购买方的房租收入也部分转化成了违约金收入，降低了税负。
三是签订的经营管理合同可以转化一部分房租收入。
四是总公司的房产分公司直接对外出租。
五、案例：福建泉州一地产商，一地产对外出租，租给某上市公司，合同签订前三年的租金3000万在第三年末支付，以后每年1000万，每年支付。合同照此签订。此后，要求对方先支付，对方要求33%利息，签订补充协议。收回钱借给关联方。
该合同涉税分析：
1、3000万租金提前收回，需要交房产税12%，营业税5%，企业所得税25%，共计42%；
2、支付的33%利息1000万元，纳税调增；
3、款项借给关联方需要交利息的企业所得税；
4、承租方收到利息缴5%营业税。
结果：3000万所剩无几
修改：由需要款的关联方直接与上市公司签订6%的借款合同，利息差额部分，修改租赁合同，降低租金。以上问题都得到解决，且降低了、也延迟了各种税收额度。
六、租赁合同的转化：
租赁合同转化为仓储合同
代销合同转化为租赁柜台，不缴增值税
大商场的运作：租赁重复缴税，增值税、营业税、房产税，其实营业税房产税也来自于增值部分。改为委托代销合同。资源整合，品牌。
免租期合同的签订方法、发票的开具地点、税前费用的换算。
第七讲 建筑工程承包
工程承包的内容：土建、装修、设备安装、其他工程作业
一、土建：包工包料、甲供材料
转移订价：
1、包工包料：在合同中注明，按付款取得发票、开票地。质保金也必须取得发票，质保金是款已付，对方又交回，作为质保金。所得税回注册地交。有些地方税务局要求施工单位在施工地点预交所得税。遇到这种情况，要顶，问他要依据，要文件。包工头、施工单位的个人所得税，税总是默认的，可以回原地抵免。国税函[2001]505号
2、甲供材：不含设备。土建业务甲供材施工材料要交营业税，因此预算时要含甲供材料测算营业税。工程承包款，不含甲供材，但是含甲供材的营业税。
如果甲供材料1000万元。地产公司甲方做，
借：开发成本-施工成本-材料1000
贷：工程物资1000
借：预付帐款33
贷：应缴税费-扣缴33万
摘要：扣缴甲供材营业税金及附加
借：应缴税金33
贷：银行存款33（附完税凭证复印件，原件给施工单位，抬头也是施工单位）
取得施工单位开具的施工业发票时，
借：开发成本施工成本-材料34.13（施工单位收到相当于预付款的税票时，开具发票，需要交营业税金及附加）
贷：预付账款33
银行存款1.13
地产公司以发票入成本
施工单位帐务处理：
借：应收帐款34.13
借：银行存款1.13
贷：应收帐款1.13
借：营业税金及附加34.13（税票原件）
贷：应收帐款33
贷：应缴税金1.13
借：应缴税金1.13
贷：银行存款1.13
这样，地产公司的成本是施工单位的发票，施工单位取得的是税票，并且收入、成本相等。
注意：甲方扣缴税金，必须取得施工单位抬头的发票，否则不能税前扣除。
贷：主营业务收入34.13（发票记账联）
二、装修：对于甲供材业务，与土建不同，不作为营业税的计税依据（细则有规定）。
关于精装修房：装修费发票开给谁合适？业主还是地产公司
不需测算，开给地产公司，节省土地增值税，加计扣除额大。但是在直接出售时不同。
注意发票的开具地，制定发票管理办法：对外开、接收的发票
三、设备安装
票据问题
1、外购设备并负责安装，必须全额开具发票
2、自产货物并负责施工，货款开具增值税发票（包括铝合金门窗、玻璃幕墙、机械、机器、设备、电子通讯设备、防水材料），施工费开具营业税发票
3、地产公司自己采购设备，由安装公司安装：采购设备取得增值税发票，安装费取得营业税发票。
房产税含电梯，但核算要分开，因为折旧率不同。
09年1、2月份取得的增值税发票，一定要查合同，凡合同在08年的，不准抵扣。可以这样操作：08年先将货款借给销货单位的关联方，09年转给销货方，09年开发票。签订赊销合同。付款日期在09年。
四、其他工程作业，主要指园林绿化
如果绿化工程较大，考虑成立农林公司，不能是园林公司。农林公司开具增值税发票，免税，并且不缴企业所得税。国税函[1995]156号
免营业税的文件：财税[2003]26号：军转干部；财税[2000]84号：军嫂
第八讲 购销合同
1、采购合同：工业企业采购工程物资，先抵扣，领用时再转出，否则剩余物资销售时无进项税抵扣；
2、采购礼品：有标志的，为宣传费；无标志的，视为捐赠，不能扣。
3、改变开票时间，签赊销合同，通过关联方付款。
4、案例：某公司生产衬衫，另一公司生产西服，都是中外合资企业，属于一个老板，享受2免三减半政策结束。衬衫企业一般接到订单是衬衫+西服；西服企业接到订单是西服+订单。因此，两家企业互有购销。税务稽查认为，生产部分可以享受2免三减半政策，外购部分不可以，要求补税，两家合计8000多万元：国税发[1994]209号，50%。
安全措施：最后一道工序自己来。
5、转移定价：不要太明显。
生产铝合金并负责安装。铝合金的价格可以低一些，但不能太低。
消费税是国防费。
套装法：口红+摩丝
6、拆分：拖拉机+铲子=挖土机
7、子午线轮胎免消费税：内胎+外胎=轮胎
先销售，后包装
8、地产公司、大理石公司：签委托代购合同财税[1994]26号
9、小规模工业企业纳税人，改为委托加工合同，只对加工费交纳3%增值税。
10、促销：
违约金，合同中要注明扣缴20%个人所得税；
初装费：如果委托单位将票据开给业主（按房号开，由地产公司垫付，代收）初装费，一定不要由地产公司直接收业主的钱，否则税务机关依据价外费用的规定，征收营业税（价外费用是反避税条款，原则是宁可错杀一千，决不放过一个），要由物业公司代收，再还给地产公司。
如果委托方将票据开给地产公司，那末地产公司就必须计入成本，当然收入中也会含此部分。但要注意，在计算土地增值税时，该部分不能加计扣除：财税[1995]48号
尽量开给业主
送字画、控调、装修：合同中不要注明，直接计入成本，否则会被视同销售。
送宝马：折扣、宝马发票直接给业主（交房之前操作）
送就学机会：捐给教育局，可以税前扣除
送旅游：会议纪要、活动通知-----宣传费
第九讲 股权转让
案例1：煤老板买剩余商铺，公司利润分配后，卖股权，变更为资产管理公司。不用交任何税。
案例2：地产公司，除普通楼房外，建酒店，设立分公司，专门建酒店，不需销售，转自用，不缴营业税，土地增值税。如果要卖掉，一定要走公司分立的程序，然后卖酒店的股权。
案例3：矿权转让
集团投资8000万+2000万
1.6个亿
佣金
张先生的图纸
6个亿（值10个亿）
80%股权对外转让
佣金4.4个亿
（诚信：小财靠智，大财靠德）
4.4亿的营业税5%
个人所得税4.4亿（1-20%）*40%；企业所得税：（6亿-0.8亿-6*5%）*33%=1.57亿
集团亏损80170万元
改：分两步走，集团先1.6亿转给小股东（中介人），再6亿转给张先生
无营业税、个人所得税20%
过户后不能再操作。纳税义务已经发生，就不可以再筹划。
案例4：收购某公司股权，需支付佣金3000万，如何把佣金计入股权成本？借钱给你，你去买，再加3000万卖给我。营业税没了，个人所得税少了。
学会
会学
案例5：先分配，再转让股权，减少股权转让所得税。分配是免税的。
案例6：外国公司持有境内M公司股份60%，转让股权。转让日净资产8000万，其中实收资本1000万，未分配利润7000万元，属于2007年之前的利润6400万元，600万元属于2008年利润。
不分配，股权转让所得，外国公司的股权转让所得，差额部分的10%教预提所得税分配，分配的利润，2007年之前，不缴税，2008年以后的交10%预提所得税（香港25%以上缴5%）各个国家税率不同。
一定要先分配，即使没有现金，挂账也要分配。
案例7：运用特殊重组可以无限期递延所得税，实际是免税。75%，85%
香港无资本利得税，16.5%的企业所得税
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